GYF’lerin temel özellikleri şu şekilde özetlenebilir: 

• Değerleme zorunluluğu: Fon portföyünde yer alan her gayrimenkul için en az yılda bir kez bağımsız değerleme raporu hazırlanır.
• Yatırım sınırlamaları: Fon yöneticileri yalnızca mevzuat kapsamında izin verilen gayrimenkul türlerine ve bu varlıklara dayalı haklara yatırım yapabilir.
• Kâr dağıtımı uygulaması: Elde edilen kira gelirleri veya satış kazançları belirlenen dönemlerde yatırımcılara dağıtılabilir.
• Denetim ve şeffaflık: Fonun mali tabloları bağımsız denetim kuruluşları tarafından düzenli olarak incelenir. Yatırımcılar fon performansını ve portföy dağılımını Kamuyu Aydınlatma Platformu üzerinden takip edebilir.

GYF’lerin temel avantajları şunlardır:

•  Profesyonel yatırım yönetimi
•  Ölçek ekonomisinden yararlanma imkânı
•  Görece likidite esnekliği
•  Operasyonel yükten arındırılmış yatırım süreci
•  Vergisel avantajlar
•  Riskin farklı varlıklara dağıtılması

• Uzun vadeli yatırım hedefleyenler
• Düzenli kira geliri potansiyeli arayanlar
• Gayrimenkulü doğrudan yönetmek istemeyenler
• Portföyünü taşınmaz yatırımlarıyla çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar

Nitelikli yatırımcılar, tercih ettikleri portföy yönetim şirketi veya aracı kurum aracılığıyla GYF alım talebinde bulunur. İlk aşamada fonun izahnamesi incelenir ve gerekli sözleşmeler imzalanır. Pay alımları, fonun o tarihteki net aktif değeri üzerinden gerçekleştirilir. Asgari yatırım tutarını sağlayan yatırımcılar portföye dahil olur. Süreç tamamlandığında, fon payları Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından yatırımcının hesabına aktarılır.

Yatırımcılar fondan çıkmak istediklerinde paylarını fona iade edebilir veya mevcutsa ikincil piyasada satış yoluna gidebilir. Fona iade edilmesi durumunda, paylar portföyün güncel piyasa değeri esas alınarak belirlenen fiyat üzerinden geri alınır. Ödeme süreci, fonun tasfiye ve nakit aktarım kuralları çerçevesinde yatırımcının hesabına gerçekleştirilir.

GYF’ler de diğer yatırım araçları gibi belirli başlı riskler taşır. Gayrimenkul değerlerinde düşüş yaşanması, kira gelirlerinin azalması ya da ekonomik durgunluk gibi faktörler fon performansını olumsuz etkileyebilir. Ayrıca likidite imkânı sınırlı olabilir ve bu nedenle kısa vadeli yatırım için uygun değildir.