GYF’lerin başlıca özellikleri şu şekilde sıralanabilir: 

• Değerleme yükümlülüğü: Fon portföyünde yer alan her bir gayrimenkul için en az yılda bir defa bağımsız değerleme raporu düzenlenir.
• Yatırım kısıtlamaları: Fon yöneticileri yalnızca yürürlükteki mevzuatın izin verdiği gayrimenkul türlerine ve bu varlıklara dayalı haklara yatırım yapabilir.
• Kâr dağıtımı uygulaması: Kira gelirleri veya satıştan elde edilen kazançlar belirli dönemlerde yatırımcılara dağıtılabilir.
• Denetim ve şeffaflık ilkesi: GYF mali tabloları bağımsız denetim kuruluşları tarafından düzenli aralıklarla incelenir. Yatırımcılar fonun performansını ve portföy dağılımını Kamuyu Aydınlatma Platformu üzerinden takip edebilir.

GYF’lerin öne çıkan avantajları şunlardır: 

• Profesyonel portföy yönetimi imkânı
• Büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarına erişim
• Görece likidite esnekliği
• Operasyonel süreçlerle ilgilenmeden yatırım yapma kolaylığı
• Vergi avantajlarından yararlanma fırsatı
• Riskin farklı varlıklara dağıtılması

• Uzun vadeli yatırım stratejisi olanlar
• Düzenli kira geliri potansiyeli arayan yatırımcılar
• Gayrimenkul yönetimiyle doğrudan ilgilenmek istemeyenler
• Portföyünü taşınmaz yatırımlarıyla çeşitlendirmek isteyenler

Nitelikli yatırımcılar, tercih ettikleri portföy yönetim şirketi veya aracı kurum aracılığıyla GYF alım talebinde bulunabilir. İlk adımda fonun izahnamesi incelenir ve gerekli sözleşmeler imzalanır. Pay alımları, fonun ilgili tarihteki net aktif değeri esas alınarak yapılır. Asgari yatırım tutarını sağlayan yatırımcılar fon portföyüne dahil edilir. Süreç tamamlandığında fon payları Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından yatırımcının hesabına aktarılır.

Gayrimenkul yatırım fonundan çıkmak isteyen yatırımcılar, sahip oldukları payları fona iade edebilir ya da mevcutsa ikincil piyasada satış gerçekleştirebilir. Fona iade edilmesi halinde, paylar portföyün güncel piyasa değeri dikkate alınarak belirlenen fiyat üzerinden geri alınır. Ödeme süreci ise fonun tasfiye ve nakit aktarım kuralları çerçevesinde yatırımcının hesabına yapılır.

Diğer yatırım araçlarında olduğu gibi GYF’ler de belirli riskler taşır. Gayrimenkul değerlerinde yaşanabilecek düşüşler, kira gelirlerinde azalma veya ekonomik durgunluk gibi gelişmeler fon performansını olumsuz yönde etkileyebilir. Ayrıca likidite imkânı sınırlı olabilir; bu nedenle kısa vadeli yatırım amacıyla tercih edilmesi uygun değildir.